... oder wie es das Gesetz umständlich nennt: "Die Versteigerung zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft". Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundbesitzes und soll diese "Miteigentümergemeinschaft" aufgelöst werden, ist dies nur einvernehmlich oder wenn eine Einigung nicht möglich ist, über den Weg eine Teilungsversteigerung umsetzbar.
Der wichtigste Teil eines solchen Versteigerungsverfahrens ist dessen Vorbereitung. Bevor ein Antrag auf Durchführung eines solchen Verfahrens beim Amtsgericht gestellt wird, sollte z.B. dringend geprüft werden, ob ein solches Verfahren beim konkreten Grundbesitz überhaupt sinnvoll ist, ob Verfahrenshindernis bestehen oder ob evtl. noch Vorarbeiten zu leisten sind (z.B. Grundbuchbereinigung). Eine schlechte oder keine Vorbereitung kann schlimmstenfalls dazu führen, dass das Verfahren praktisch kaum Erfolg versprechend durchgeführt werden.
Das eigentliche gerichtliche Verfahren zur Teilungsversteigerung gliedert sich grob in 3 Teile, das "Vorverfahren", den Versteigerungstermin und das Verteilungsverfahren.
Im "Vorverfahren" wird nach der Antragstellung durch das Vollstreckungsgericht geprüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind, wobei in der Regel lediglich erforderlich ist, dass der Antragsteller (Mit-)Eigentümer ist. Die Anordnung des Verfahren erfolgt mittels gerichtlichem Beschluss. Hiergegen haben die Beteiligten verschiedene Rechtsmittel. Ohne in die Tiefe zu gehen kann davon ausgegangen werden, dass regelmäßig keine Möglichkeit besteht, ein Teilungsversteigerungsverfahren dauerhaft/endgültig zu verhindern. Sobald der Anordnungsbeschluss rechtskräftig geworden ist, ermittelt das Gericht - nahezu immer unter Hinzuziehung eines Sachverständigen - den Verkehrswert des zu versteigernden Grundbesitzes und setzt diesen ebenfalls per Beschluss fest. Nach Rechtskraft des Verkehrswertbeschlusses bestimmt das Gericht den 1. Versteigerungstermin. Erfahrungsgemäß vergehen vom Tag der Antragstellung bis zum 1. Versteigerungstermin ca. 6 Monate. Dieser Zeitrahmen kann auch größer sein, selten ist er wesentlich kürzer.
Im Versteigerungstermin erhält der Meistbietende - wenn keine Versagungsgründe vorliegen - den Zuschlag. Mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietende auch sofort Eigentümer des Grundbesitzes. Es bedarf für den Eigentumserwerb nicht der Eintragung im Grundbuch, die allerdings später noch erfolgt. Der Meistbietende wird also Eigentümer, ohne dass er mit Ausnahme der regelmäßig erforderlichen Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes, eine Zahlung geleistet hat.
Denn an den Versteigerungstermin schließt sich das Verteilungsverfahren an. Hierzu bestimmt das Gericht einen Verteilungstermin, der zumeist ca. 4-10 Wochen nach dem Versteigerungstermin liegt. Erst bis zu diesem Termin muss der Meistbietende sein Meistgebot bedienen. Aus dem vom Meistbietenden gezahlten Betrag bedient das Gericht zunächst die Verfahrenskosten sowie evtl. bevorrechtigte Beteiligte. Den danach noch vorhandenen Erlös verteilt das Gericht dann an die (dann ehemaligen) Miteigentümer. Dabei orientiert sich das Gericht aber nicht an den im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteilen, sondern nur an der Erklärung der Miteigentümer. Damit das Gericht den Betrag auskehren kann, sind übereinstimmende Erklärungen aller Miteigentümer erforderlich. Geben diese keine oder keine übereinstimmende Erklärung ab, kehrt das Gericht den Betrag nicht aus, sondern hinterlegt diesen bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichtes. Dort verbleibt der Betrag solange, bis eine übereinstimmende Erklärung aller Miteigentümer oder aber eine gerichtliche Entscheidung (neuer Rechtsstreit) über die Verteilung vorliegt.
FAZIT: Auch aus dieser kurzen Zusammenfassung eines Teilungsversteigerungsverfahrens wird deutlich, dass dieses diverse zeitliche, finanzielle und auch tatsächliche Risiken mit sich bringt, weshalb eine gute Vorbereitung eines solchen Verfahrens unbedingt zu empfehlen ist.
BERATUNGSANSATZ: Bei der Beratung über die Auseinandersetzung der Miteigentümer von Grundstücken stehen 3 Aspekte im Vordergrund:
Welcher Weg ist der zeitlich effektivste?
Welcher Weg ist der risikoärmste?
Welcher Weg bringt den möglichst größten Erlös?
Im Rahmen einer ersten Beratung kann - ohne dass schon viel Zeit und Geld verbrannt wird - geklärt werden, ob in der konkreten Situation eine Teilungsversteigerung überhaupt möglich und - noch wichtiger - überhaupt sinnvoll durchgeführt werden kann. Sollte dies der Fall sein, ist im nächsten Schritt zu klären, welche „Vorarbeiten“ (z.B. Löschungen im Grundbuch) noch erforderlich sind, um den Versteigerungserlös zu erhöhen und Risiken zu minimieren. Unter Umständen kann auch versucht werden, vor der Antragstellung mit den weiteren Miteigentümern eine Einigung über die spätere Verteilung zu erzielen. Auch bei Konstellationen, in denn die Miteigentümer sich grundsätzlich einig über den Verkauf sind, kann unter Umständen eine Teilungsversteigerung Sinn machen (z.B. es besteht Uneinigkeit über den Wert; man möchte das Interessentenspektrum erweitern usw.).